北京写字楼空置率降了1.3个点，租金为什么还在跌

QUOTE

三季度数据出来，北京甲级写字楼空置率17.7%，环比持平，同比下降1.3个百分点

—— 北京索科自动门控

本文看点

空置率下降最容易被理解成"新公司进来了"。

看细一点会发现不是。深圳三季度净吸纳8.8万平方米，但新增供应连续两个季度为零。北京倒是新交付了38.2万平方米，可这38.2万平方米几乎被同期吸纳吃掉了。

真正的需求来源是换租：企业从乙级搬进甲级，从老楼搬进新楼，从分散的几个点合并成一个总部。

总量没变，位置变了。所以空置率降了，租金涨不上去——业主抢的是同一批租户，谁不降价谁空着。

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搬家这件事，落到门上就是一次采购

一家公司搬迁，最花钱的两块是装修和弱电。门在里面算小项，但它是唯一一个"进门第一眼"的项。

这也是为什么写字楼改造项目里，大堂的自动门几乎不会被砍。会议室可以先用旧的，工位可以分批买，大堂的门不行——客户一来就看见。

我见过的规律是：预算砍到七成的时候，门还在；砍到五成的时候，门换成手动门；砍到三成，项目就不做了。

所以判断一个办公楼改造项目能不能做，看它大堂有没有动，比看它签了多大面积准。

— 现场实拍

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办公楼自动门，一个门洞牵出整层动线

写字楼自动门跟商场不一样的地方在于，它要跟门禁、消防、电梯联动绑在一起。

一家公司搬进来，门的改造通常包含三件事：大堂的主门要能对接访客系统，办公区的分区门要能刷工牌，消防通道的门要能断电释放。

这三件事，做的是三个不同的供应商。甲方最怕的就是三家互相推。

能一次接下来的人，赚的不是门的钱，是协调的钱。

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智能楼宇这块，别被"智慧"两个字带偏

现在谈办公楼项目，甲方张口就是智慧楼宇、人脸识别、无感通行。

听着高级，落实到验收其实很朴素：人走过去门要开，人要被抓拍，后台要留记录，停电人要能出来。

前三条做不好是体验问题，第四条做不好是安全问题。

我见过太多项目，人脸识别装了，断电释放没做，消防验收一票否决，拆了重装。钱花了两遍。

— 细节实拍

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下一步只做一件事

把报价的方式换一下。别再报"自动门一套多少钱"，改报"大堂通行方案""分区通行方案""消防疏散方案"三个包。

同样一扇门，按套卖是建材，按方案卖是工程。写字楼这批换租客，要的恰恰是后者——他们没时间协调三家供应商，只想找一个人把事办了。

现在进场，正好赶上这批搬迁的装修档期。